Alquileres en España 2026: las nuevas normas ya están en vigor tras una semana de cambios
ACTUALIZACIÓN – 8 DE OCTUBRE DE 2026
La normativa sobre alquileres en España ha vuelto a cambiar tras las novedades legislativas de la última semana.
Después de que los decretos sobre vivienda aprobados a finales de septiembre fueran rechazados el 2 de octubre, el 7 de octubre se aprobaron y publicaron nuevos decretos.
El Real Decreto-ley 29/2026 ha entrado en vigor el 8 de octubre e introduce nuevas normas que afectan, entre otras cuestiones, a los alquileres de temporada, los alquileres por habitaciones y determinadas actualizaciones de las rentas.
También se ha publicado un segundo decreto que afecta a los contratos de alquiler de vivienda habitual de larga duración, cuya entrada en vigor está prevista actualmente para el 15 de noviembre de 2026.
A continuación, explicamos los principales aspectos que propietarios, compradores e inquilinos deben tener en cuenta.
¿Qué medidas están ya en vigor?
1. Alquileres de temporada
Los alquileres temporales deben responder a una causa de temporalidad real y demostrable. El contrato deberá especificar expresamente el motivo que justifica su carácter temporal.
2. Alquileres por habitaciones
El alquiler por habitaciones pasa a estar regulado de forma específica. La suma de las rentas cobradas por las distintas habitaciones de una misma vivienda no podrá superar el alquiler aplicable a la vivienda en su conjunto.
3. Actualización anual de los alquileres
Determinadas subidas anuales de las rentas estarán sujetas a límites temporales hasta el 31 de diciembre de 2027.
4. Alquileres de corta duración
A partir del 1 de diciembre de 2026, determinados alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches estarán sujetos a un IVA del 10 %, con las excepciones previstas por la ley.
5. Alquileres de vivienda habitual de larga duración
Un decreto independiente introduce nuevas modificaciones relacionadas con la duración y la renovación de los contratos de alquiler de vivienda habitual, cuya entrada en vigor está prevista actualmente para el 15 de noviembre de 2026.
La normativa ha experimentado cambios importantes en muy poco tiempo, y su aplicación puede variar según las circunstancias particulares de cada caso.
¿Qué ha ocurrido?
El Gobierno aprobó a finales de septiembre el Real Decreto-ley 26/2026, con un amplio conjunto de medidas relacionadas con la vivienda y el mercado del alquiler. La norma fue publicada en el BOE el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre. Sin embargo, apenas un día después, el 2 de octubre de 2026, el Congreso acordó su derogación. La derogación ha sido publicada oficialmente en el Boletín Oficial del Estado. Esto significa que las modificaciones introducidas por este Real Decreto-ley han dejado de tener efecto.
¿Qué pasaba con los alquileres de temporada?
Este era uno de los puntos que más interés había despertado en el sector inmobiliario. El Real Decreto-ley 26/2026 modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos e introducía cambios que afectaban, entre otras cuestiones, a determinados arrendamientos de temporada y alquileres por habitaciones. Durante unos días, propietarios y profesionales inmobiliarios tuvieron que analizar cómo estas nuevas reglas podían afectar a los contratos que se estaban preparando. Sin embargo, tras la decisión del Congreso, estas modificaciones han quedado sin efecto. El propio BOE identifica expresamente que la derogación deja sin efecto las modificaciones introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por ello, es importante no confundir las noticias publicadas durante los días anteriores con la normativa que se encuentra vigente después de la votación del Congreso.
También cae la nueva prórroga de los contratos de alquiler
El Congreso también ha derogado el Real Decreto-ley 27/2026, que había sido aprobado para reforzar la estabilidad de determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Esta norma entró en vigor el 2 de octubre y fue derogada ese mismo día. Entre las medidas previstas se encontraba una prórroga extraordinaria para determinados contratos de alquiler de vivienda habitual. Por tanto, esta nueva prórroga tampoco continúa vigente.
¿Significa esto que los alquileres de temporada vuelven a estar completamente libres?
No.
Este es probablemente el punto más importante para propietarios e inversores. La derogación de los nuevos decretos no elimina la legislación que ya existía anteriormente ni significa que cualquier contrato pueda denominarse simplemente “alquiler de temporada”. Los contratos deben seguir respondiendo a su verdadera finalidad y cumplir la normativa que resulte aplicable en cada caso.
Además, hay que diferenciar claramente entre:
- Alquiler de vivienda habitual
- Alquiler de temporada
- Alquiler por habitaciones
- Alojamiento turístico
Aunque todos implican el uso de una vivienda, no son jurídicamente lo mismo y pueden estar sometidos a requisitos diferentes.
¿Qué deben hacer ahora los propietarios?
Ante tantos cambios normativos y noticias en tan pocos días, es comprensible que exista cierta confusión. Para un propietario que esté pensando en alquilar una vivienda, lo más importante es determinar primero qué tipo de alquiler quiere realizar y cuál será el uso real del inmueble. A partir de ahí, habrá que comprobar la normativa vigente y preparar correctamente el contrato.
Esto resulta especialmente importante en zonas con una elevada demanda de alquiler vacacional y de temporada, como Jávea y la Costa Blanca, donde una misma propiedad puede tener posibilidades muy diferentes dependiendo del uso que se le quiera dar.
Un mercado que sigue pendiente de nuevos cambios
Que estos dos decretos hayan sido derogados no significa que el debate sobre la regulación del alquiler haya terminado. La vivienda continúa siendo objeto de diferentes iniciativas legislativas, por lo que propietarios, compradores e inversores deberían mantenerse informados antes de tomar decisiones. En un entorno normativo cambiante, comprobar qué legislación está realmente vigente en el momento de firmar un contrato es fundamental.
En Eurojavea seguiremos de cerca todas las novedades que puedan afectar al mercado inmobiliario y explicaremos de forma clara y sencilla qué significan realmente para propietarios, compradores, vendedores e inquilinos.
Si eres propietario de una vivienda, estás pensando en comprar, vender o alquilar en Jávea o en la Costa Blanca y quieres entender cómo pueden afectarte estos cambios, ponte en contacto con Eurojavea. Estaremos encantados de ayudarte.